Bei einer Scheidung ist die Aufteilung von Immobilien – meist das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung – einer der größten Streitpunkte. Neben dem Verkehrswert der Liegenschaft spielen vor allem offene Kredite und die Frage eine Rolle, wer nach der Trennung weiter gezahlt hat. Der Oberste Gerichtshof hat in mehreren Entscheidungen, zuletzt unter anderem 1 Ob 84/24w, 1 Ob 9/24s und 1 Ob 113/23h, klargestellt, nach welchen Grundsätzen Immobilien samt Schulden im Aufteilungsverfahren zu berücksichtigen sind.
Was gehört überhaupt in die Aufteilung?
Grundsätzlich wird im Aufteilungsverfahren jenes Vermögen verteilt, das während der Ehe angeschafft wurde und dem gemeinsamen Leben diente. Dazu zählen insbesondere die Ehewohnung oder das gemeinsame Haus, aber auch andere Immobilien, wenn sie von der Familie genutzt wurden. Nicht in die Aufteilung fallen in der Regel vor der Ehe erworbene Liegenschaften, Schenkungen oder Erbschaften, solange sie nicht in das eheliche Gebrauchsvermögen eingeflossen sind. Wurden jedoch während der Ehe erhebliche gemeinsame Mittel in eine solche Immobilie investiert, kann die dadurch bewirkte Wertsteigerung sehr wohl als eheliche Errungenschaft zu berücksichtigen sein.
Verkehrswert minus Schulden: Der zentrale Rechenschritt
Nach der Rechtsprechung des OGH ist für die Vermögensaufteilung grundsätzlich vom Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz auszugehen. Maßgeblich ist jener Preis, der bei einer Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Von diesem Verkehrswert sind in der Regel die mit der Liegenschaft verbundenen („konnexen“) Schulden abzuziehen, und zwar so, wie sie im Zeitpunkt der Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft bestanden haben. Der aus dieser Differenz resultierende „Nettovermögenswert“ wird anschließend entsprechend dem Aufteilungsschlüssel zwischen den Ehegatten verteilt. Damit wird sichergestellt, dass nicht nur der Marktwert, sondern auch die gemeinsame Belastung durch Kredite berücksichtigt wird.
Wer weiterzahlt, kann mehr bekommen
Besonders praxisrelevant sind Konstellationen, in denen nach der Trennung einer der Ehepartner die Kreditraten alleine weiterzahlt. Der OGH hält in der aktuellen Rechtsprechung fest, dass diese nachträglichen Rückzahlungen bei der Ausgleichszahlung zu Gunsten jenes Ehegatten zu berücksichtigen sind, der die Immobilie nicht erhält, aber nach Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft weiterhin Kreditraten leistet. Diese Zahlungen sind zur rechnerisch ermittelten Ausgleichszahlung hinzuzurechnen, weil sie den gemeinsamen Kredit reduziert und damit den Wert der Liegenschaft erhöht haben. Umgekehrt mindern die Kreditraten des Ehegatten, dem die Immobilie verbleibt, die Ausgleichszahlung an den anderen nicht, da ihm dieser Wertvorteil selbst zugutekommt.
Voreheliche Mittel und Sonderleistungen
In vielen Aufteilungsverfahren stellt sich die Frage, wie voreheliche Ersparnisse oder Zuwendungen von Dritten (etwa von Eltern) zu berücksichtigen sind. Wurden beispielsweise erhebliche voreheliche Mittel oder Schenkungen in den Ankauf oder die Tilgung des Immobilienkredits investiert, kann dies bei der Ermittlung der Aufteilungsmasse eine Rolle spielen. Auch außergewöhnliche Beiträge eines Ehegatten – etwa umfangreiche Eigenleistungen bei Bau oder Ausbau – können je nach Sachverhalt ein Argument für eine stärkere Beteiligung an der Wertsteigerung sein. Gerade hier kommt es auf eine sorgfältige Dokumentation der Finanzierung und der persönlichen Leistungen an.
Warum frühzeitige Beratung so wichtig ist
Die Vermögensaufteilung bei Immobilien nach der Scheidung ist komplex und stark von der laufenden Rechtsprechung des OGH geprägt. Bereits die Wahl des richtigen Stichtages, die Bewertung der Liegenschaft oder die Zuordnung von Kreditrückzahlungen kann sich in erheblichen Unterschieden bei der Ausgleichszahlung niederschlagen. Wer frühzeitig klärt, welche Unterlagen benötigt werden – etwa Kreditverträge, Kontoauszüge, Gutachten und Vereinbarungen – und wie die eigene Position rechtlich einzuschätzen ist, vermeidet teure Fehler und langwierige Verfahren. Eine fundierte Beratung hilft, realistische Erwartungen zu entwickeln und eine Strategie zu finden, die sowohl wirtschaftliche als auch persönliche Aspekte der Trennung berücksichtigt.
