Ein Zinshaus in bester Wiener Lage als Schenkung an die eigenen Kinder – klingt nach einer großzügigen Weichenstellung für die Zukunft. Dass eine solche Übertragung scheitern kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH 4 Ob 5/25a vom 25.02.2025): Das Pflegschaftsgericht verweigerte die Genehmigung, und der OGH bestätigte dies auf ganzer Linie.
Was war passiert?
Eine Tante wollte zwei minderjährigen Nichten und Neffen – zwölf und zehn Jahre alt – ein Zinshaus im ersten Wiener Bezirk schenken. Den Kindern kam dabei der Eigentumstitel zu; die Tante behielt sich jedoch das Fruchtgenussrecht vor und erhielt zudem ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingeräumt. Kosten und Aufwendungen, die mit dem Haus verbunden sind, sollte die Tante in ihrer Eigenschaft als Fruchtgenussberechtigte tragen. Für sämtliche Kosten der Kinder haftete bis zu deren Volljährigkeit der Vater.
Das Pflegschaftsgericht lehnte die Genehmigung des Schenkungsvertrags ab, weil dieser nicht ausschließlich dem Wohl der Kinder diene. Rekurs und Revisionsrekurs blieben erfolglos.
Die Kernaussage des OGH
Ein Rechtsgeschäft darf das Pflegschaftsgericht nur dann genehmigen, wenn es dem Wohl des Pflegebefohlenen entspricht. Das klingt zunächst selbstverständlich – entscheidend ist aber, was der OGH darunter versteht: Maßgeblich ist nicht allein die Situation während der Minderjährigkeit, sondern auch die Zeit danach.
Genau hier lag das Problem. Die Tante hatte ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zu ihren Gunsten eingetragen bekommen. Das bedeutet: Sobald die Kinder volljährig sind und der Vater nicht mehr haftet, können sie über die Liegenschaft nicht frei verfügen – weder verkaufen noch belasten. Gleichzeitig können Kosten anfallen, die über den gesetzlichen Rahmen der Fruchtgenussberechtigten hinausgehen: Das Gesetz sieht etwa für Bauführungen, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers oder außerordentliche Ausbesserungen Ausnahmen von der Kostentragungspflicht des Fruchtnießers vor. Eine Vermögensminderung der Kinder war damit nicht auszuschließen – und das genügte dem OGH, um die Genehmigung zu versagen.
Was bedeutet das in der Praxis?
Die Entscheidung ist kein Einzelfall, sondern steht für einen strengen Prüfungsmaßstab, den Pflegschaftsgerichte bei Immobilienübertragungen an Minderjährige anlegen. Schenkungen, die auf den ersten Blick vorteilhaft erscheinen, werden dann zum Problem, wenn sie mit Gegenleistungen, Belastungen oder Nutzungsrechten Dritter verknüpft sind, die die künftige Handlungsfähigkeit der Kinder einschränken.
Wer einem minderjährigen Kind eine Liegenschaft zuwenden möchte, muss den Vertrag so gestalten, dass er einer gerichtlichen Prüfung standhält. Das heißt konkret: Die Kostentragung muss eindeutig und vollständig geregelt sein, Verfügungsbeschränkungen zu Lasten der Kinder sind problematisch, und die wirtschaftliche Situation nach Eintritt der Volljährigkeit muss mitgedacht werden. Ein Fruchtgenussrecht des Schenkers ist nicht per se unzulässig – die Gesamtkonstruktion des Vertrags muss aber in jeder Lebensphase des Kindes vertretbar sein.
Fazit
Der OGH macht deutlich: Pflegschaftsgerichte denken über die Volljährigkeit hinaus. Eine Immobilienübertragung an Minderjährige ist kein reines Gestaltungsprojekt für Steuer- oder Vermögensplanung, sondern ein Geschäft, das ausschließlich dem Kindeswohl dienen muss – und zwar nachweisbar. Wer dabei auf Nummer sicher gehen will, sollte die Vertragskonstruktion frühzeitig rechtlich überprüfen lassen.
Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Immobilien- und Familienrecht beraten wir Sie bei der rechtssicheren Gestaltung von Liegenschaftsübertragungen an Minderjährige – von der ersten Einschätzung bis zur pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung.
